O arrendatário do meu imóvel deixou de pagar a renda. E agora?

Resolução de contrato de Arrendamento, com fundamento na falta de pagamento das rendas

O direito à resolução do contrato pode ser exercido: (1047º CC)

• Judicialmente;
• Extrajudicialmente.

Fundamento da resolução:

• Mora igual ou superior a dois meses;
• Mora superior a 8 dias, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses. Art. 1083º, nº 3 e 4 CC (Prazo para invocar a resolução contrato - 3 meses, art 1085º nº 2. Neste caso o arrendatário não tem a faculdade de por fim à mora e evitar a resolução do contrato, não tem aplicação o nº 3 e 4 do 1084º), sendo aqui sancionado o repetido atraso do pagamento. Não faria sentido que fosse outra solução, pois em tal hipótese não se verificam rendas em atraso.

Judicialmente

Continua a ser possível recorrer à via judicial, através da acção de despejo para se obter a resolução do contrato, com fundamento na mora superior a 3 meses no pagamento da renda. (AC do TRP de 26-02- 2008; AC do TRL de 11-02- 2010; AC do TRP de 02-03- 2010; AC do STJ de 06-05- 2010, etc..)

A falta dos requisitos previstos para procedimento especial de despejo impõe que o senhorio tenha de recorrer à acção de despejo.

Por outro lado o artigo 14º da lei 6/2006, impõe que o recurso à acção de despejo se aplique apenas quando lei imponha o recurso à via judicial. Resultando que nos casos de resolução do contrato de arrendamento, com fundamento no incumprimento continuado ou reiterado do dever de pagar as rendas, impere a via extrajudicial. Só podendo o senhorio recorrer à acção de despejo quando por alguma razão não seja possível recorrer à via extrajudicial. (A jurisprudência veio reconhecer ao senhorio o direito de optar livremente pela a acção de despejo.)

O direito à resolução caduca, quando o arrendatário, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização (50% do valor devido), até ao termo do prazo da oposição da acção declarativa. Art 1048º CC

O valor inclui também as rendas que se forem vencendo na pendência da acção de despejo, abrangendo assim todas as rendas vencidas e que se forem vencendo. Art 14º, nº 3 da Lei 6/2006

O arrendatário só pode usar esta faculdade uma única vez. Art. 1048º, nº 2 CC

Na hipótese de o contrato vir a ser resolvido, o senhorio não pode exigir a indeminização correspondente aos 50%, tendo apenas direito ao pagamento das rendas em falta. (Art 1041º, nº 1 CC; AC do STJ de 10-04- 2014)

Extrajudicialmente

Modo de Resolução: Comunicação ao arrendatário, onde fundadamente invoque a obrigação incumprida. Não sendo esta resolução imediata. Com a notificação inicia-se o prazo de um mês dentro do qual o arrendatário pode por fim à mora, pagando todos os montantes em débito. Art. 1084º, nº 3 CC. O arrendatário só pode usar esta faculdade uma única vez. Art. 1084º, nº 4 CC

O direito à resolução caduca se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês, ou seja, dentro desse prazo liquidar o valor devido acrescido da indeminização correspondente a 50%.

Findo o prazo, se o arrendatário não pagar e se não entregar voluntariamente o imóvel, o senhorio deve recorrer ao Procedimento Especial de despejo. Art. 15º da Lei 6/2006.

Forma de comunicação: Art 9º, Lei 6/2006

• a) Notificação avulsa;
• b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução;
• c) Carta registada com AR, no caso de haver domicilio convencionado (a convenção do domicilio tem de estar consignada no contrato de arrendamento).

Havendo pluralidade de senhorios as comunicações devem ser subscritas por todos, ou por quem os represente. Art 11º, nº 1 da Lei 6/2006

Havendo pluralidade de arrendatários as comunicações do senhorio devem ser dirigidas todos. Se o local arrendado constituir a casa morada de família mesmo que apenas um deles seja arrendatário, as comunicações devem ser dirigidas a ambos os cônjuges. Art 11º, nº 4 e art 12º da Lei 6/2006

A comunicação ao arrendatário, (seja ela de que forma for) deve conter a liquidação aritmética dos valores que considera compreendidos na prestação devida. Tem de conter o montante em divida das: rendas, encargos ou despesas, sob pena de ser indeferido liminarmente o requerimento executivo.

Nos casos indicados em a) e b), se o arrendatário se recusar a assinar e a receber o duplicado ou se o aviso de recepção vier assinado por pessoa diferente do destinatário da comunicação o agente de execução, solicitador ou advogado lavra nota do incidente e a comunicação considera-se efectuada. Art. 10º, nº 5, alínea a), Lei 6/2006

Nos casos indicados em a) e b), quando não for possível localizar o destinatário da comunicação, o senhorio deve remeter nova carta registada com aviso de recepção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatário não foi localizado. Se a carta vier devolvida considera-se a comunicação recebida ao 10º dia posterior ao seu envio. Art. 10º, nº 5, alínea b), Lei 6/2006

Nos casos de domicílio convencionado se a carta vir devolvida, considera-se a comunicação recebida ao 10º dia posterior ao seu envio. Art. 10º, nº 1, Lei 6/2006

Execução para pagamento de rendas encargos ou despesas

Para interpor a execução, é necessário: (Titulo executivo) Art 14º-A, Lei 6/2006

• O contrato de arrendamento
• O comprovativo da comunicação efectuada ao arrendatário do montante em divida

Procedimento Especial de despejo. Art. 15º da Lei 6/2006.

• Titulo executivo (Art. 14º-A, Lei 6/2006):
• O contrato de arrendamento
• O comprovativo da comunicação efectuada ao arrendatário do montante em divida
• Imposto de selo liquidado (ou comprovativo da sua dispensa) art 15º, nº 4 da Lei 6/2006
• Comprovativo da declaração das rendas, para efeitos de IRS ou IRC, dos últimos 4 anos, salvo se o contrato for mais recente; art 15º, nº 4 e art 15ºC, nº 1, al. i), da Lei 6/2006

Cumulativamente com o pedido de despejo, pode ser requerido o pagamento das rendas, encargos ou despesas, desde que tenha sido comunicado ao arrendatário o montante em divida. Art. 15º, nº 5 e art. 15º-B, nº 2 al. g) da Lei 6/2006

No decorrer do procedimento especial de despejo e enquanto não se verificar a efectiva desocupação do local arrendado, o arrendatário tem o dever de continuar a pagar a renda. Art. 15, nº 8 da Lei 6/2006.

Quando há lugar a resolução extrajudicial por falta de pagamento de rendas e o arrendatário deduza oposição, para que esta possa ser apreciada tem de prestar caução no valor das rendas ou encargos em atraso (até ao valor de 6 meses), excepto se beneficiar de apoio judiciário, caso contrário a oposição tem-se por não deduzida. Art 15º-F, nº 3 e 4

Autor: Elisabete Guilhermino